義妹や義母が商品卸売取引基本契約書の連帯保証人になったことから
始まった一連のトラブルにおいて一時間ずつ２回ほど弁護士に相談に
乗ってもらったことはありますが、今回ばかりは弁護士でないと解決が
できません。
依頼内容は家内の実家の敷地内に建っている義弟名義の建物を
解体するのに必要な法的手続きの支援です。
使用貸借の建物であるため、建物自体の価値は建物に使われている
材木代くらいなもので、売れる形に解体する工事代以上になるはずもなく
低価値というよりもマイナスの価値しかありません。仮に競売にかけて
誰かが競り落としても土地の持ち主から「更地にして出て行け」と言われれば
抗弁できないという代物なので誰も入札する者はいないという物件と
なります。とはいえ、抵当権を設定している企業が２社あり、抵当権を
抹消したもらうために、その企業には、それなりの金額を支払うというのが
通例のようです。
土地の所有者がいれば、更地にして出て行けと言えるわけで、抵当権を
抜くのも所有者がしなければなりませんが、登記上の所有者はすでに
死亡し、その相続人がすべて相続放棄しているため、相続財産管理人を
裁判所に定めてもらって、この管理人が建物を解体してもよろしいと
言えば、初めて土地の持ち主は建物を解体することができます。
ただし、管理人は本当に誰も相続人がいないかどうかを確かめるために
まずは、建物の元所有者（この場合は亡義弟）の相続関係の調査をして
すべて遺産放棄をしているという事実を明らかにし、さらに他に特別
縁故者などがいないか一定期間公示して確かめます。さらに登記上
判明している抵当権者の他に債権を有する者などがいないか、これも
公示して確かめます。
こうした手順を踏んで管理人から解体してよろしいとなるまでには、
一年とか二年を要するようです。
時間も手間も費用もかかる手続きですが裁判所が任命する者しか
できない手続きなので弁護士に依頼するしかありません。といって、
放置していては、この面倒な手続きを我が子なり孫なりの手を煩わせる
ことになり、こうなった事情がわかりにくくなる一方、関係者の数は
増えて、ますます、手続きの困難さを増すだけなので今ヤルしか
ないということになります。それにしても、トホホであることに違いは
ありません。トホホ……
中々大変そうですね。
うちは両親が亡くなったとき、私の方は兄が、カミさんの方は弟が不動産を引き継いたので、面倒なことは起こらないと思います。たぶん。
元はと言えば義弟が事業に失敗し、多額の負債を抱えた際に粛々と
破産手続きを行うことなく放置したまま、結局、２年後には本人が
死亡してしまったため、ややこしい状況が生まれたことに端を発して
います。
しかし、結果としては相続人がすべて遺産放棄したことで相続人不在の
建物となったため、法的な手順を踏まねば建物を解体することが
できなくなったということですが、見方を変えれば親族同士の争いが
生じる可能性がなくなり、弁護士による手続きが完了しさえ済めば
解体可能になったとも言えます。
つまり、感情の問題ではなくて純粋に手続きと慣例により解決できる
見通しがあるし、裁判所が選任する有資格者しか手続きができないため
当事者が思い悩む必要がないので時間と費用はかかっても、ある意味、
スッキリしているわけです。
こうして書けば書くほど、ややこしそうに見えると思いますが、義弟の
会社の経営破綻から三年以上経っていて債権者の多くは返済される
見込みがない債権を持ち続けるよりも、損金処理して法人税を軽減できた
ほうがいいと債権放棄をしている可能性が高いと思っています。
建物の解体が可能になる見通しが立っても、解体費用が巨額になる
ことは避けられそうもなく、その点だけが悩みの種ですが、解体費用は
土地売却のための経費として認められるはずなので、そのぶん、税金は
安くなり、もし、今回の弁護士費用や抵当権を抜くための費用なども
経費として認められるなら、これも節税になります。これに関しては
直接、税務署に相談するしかありません。とはいえ、土地の相続手続きを
完了させて、建物の解体、土地の売却、税金の納入までの全行程を
つつがなく終了させるまでに２年や３年はかかってしまうと考えるべきか
準備期間に２年から３年の猶予があると考えることができるか、考え方
次第な面もあります。土地の相続手続きひとつをとってみても、義父の
生まれてから死ぬまでのすべての戸籍謄本（除籍謄本）、付票、相続に
関わる６人全員の戸籍謄本や印鑑登録証明書、住民票、除籍謄本、
相続放棄受理証明書、遺産分割協議書に申告書と集める書類の多さと
文書作成の手間が膨大ですが、まあ、これは司法書士に頼まずに
私がやっていくことになると思います。２２年前に自分の相続登記を
したときに三回くらい法務局に行っては直しをした記憶があり、
おっくうといえば、おっくうですができることはやって出費を抑えねば
なりません。
なんて、書いてるとコメントの返信が本文よりも、ちょっと長くなって
しまいました。すみません。